Wer eine Kapitalanlage-Immobilie finanzieren will, fragt zuerst nach dem Eigenkapital. Wie viel musst Du mitbringen, und geht es auch ganz ohne? Die Antwort hängt an drei Stellschrauben: Eigenkapital, Zins und Tilgung. Ich rechne beide Wege mit derselben Wohnung durch, mit den Zinsen vom Oktober 2026 und mit der Steuer.
Was es kostet, eine Kapitalanlage-Immobilie zu finanzieren
Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest. Sie reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein (§ 11 GrEStG und Landesgesetze, Übersichten von rechner-hub.de und capitalo.de, Stand 2026). Notar und Grundbuch kosten zusammen meist 1,5 bis 2 % des Kaufpreises (Check24 und finanz-rechner-hub.de, Stand 2026). Ohne Makler landest Du damit bei rund 5 bis 8,5 % Nebenkosten.
Genau diese Nebenkosten machen die Finanzierung schwierig. Die Bank bekommt für sie keinen Gegenwert, den sie im Notfall verwerten könnte. Viele Banken wollen deshalb, dass Du sie selbst zahlst. Finanzieren sie die Nebenkosten mit, verlangen sie in der Regel einen Zinsaufschlag (Ratgeber zur Finanzierung ohne Eigenkapital von Dr. Klein und Hüttig & Rompf, abgerufen im Oktober 2026).
So hoch sind die Zinsen im Oktober 2026
Für zehn Jahre Zinsbindung lagen die effektiven Zinsen bei Interhyp zwischen dem 12. und 18. Oktober 2026 bei 4,19 %, wenn Du weniger als 70 % des Beleihungswerts finanzierst. Bei 80 % waren es 4,30 %, bei über 90 % dann 4,56 %. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank selbst für die Wohnung ansetzt, er liegt oft unter dem Kaufpreis. Dr. Klein nennt am 27. Oktober 2026 als Topzins für zehn Jahre 4,07 % effektiv.
Je weniger Eigenkapital, desto höher der Zins. Zwischen unter 70 und über 90 % Beleihung liegen bei Interhyp knapp 0,4 Prozentpunkte. Für eine Finanzierung über 100 % nennen beide Quellen keinen festen Wert. Den Aufschlag legt die Bank nach Bonität und Objekt fest.
Mit oder ohne Eigenkapital im Rechenbeispiel
Die Annahmen, damit Du alles nachrechnen kannst: Bestandswohnung für 200.000 €, Kaltmiete 750 € im Monat. Grunderwerbsteuer 5 %, Notar und Grundbuch 2 %, kein Makler, also 14.000 € Nebenkosten. Nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung und Rücklage für Reparaturen: 100 € im Monat. Tilgung 1,5 % in beiden Varianten. Ich rechne vereinfacht mit dem Effektivzins. Das ist ein Beispiel, kein konkretes Objekt.
Variante 1 mit Eigenkapital: Du bringst 20 % des Kaufpreises und die Nebenkosten selbst mit, zusammen 54.000 €. Die Bank finanziert 160.000 € zu 4,30 %, dem Interhyp-Wert bei 80 % Beleihung. Die Rate liegt bei 773 € im Monat.
Variante 2 ohne Eigenkapital: Die Bank finanziert Kaufpreis und Nebenkosten, also 214.000 €. Für den Zins nehme ich 4,8 % an. Das liegt bewusst über den 4,56 % für über 90 % Beleihung, weil mitfinanzierte Nebenkosten einen Aufschlag kosten. Die Rate liegt bei 1.123,50 € im Monat.
Vor Steuern zahlst Du in Variante 1 jeden Monat 123 € zu, in Variante 2 sind es 473,50 €. Dann kommt das Finanzamt ins Spiel. Schuldzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Das Gebäude schreibst Du ab, bei Baujahren von 1925 bis 2022 mit 2 % im Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Den Gebäudeanteil setze ich mit 80 % von Kaufpreis plus Nebenkosten an, das ergibt 3.424 € Abschreibung im Jahr. Die Tilgung kannst Du nicht absetzen.
Im ersten Jahr entsteht so ein steuerliches Minus von 2.504 € in Variante 1 und 5.896 € in Variante 2. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % (der Steuersatz auf jeden zusätzlichen Euro, er gilt 2026 ab 69.879 € zu versteuerndem Einkommen nach § 32a EStG) sparst Du 88 € beziehungsweise 206 € Steuern im Monat. Soli und Kirchensteuer lasse ich weg.
- Variante 1: 54.000 € Eigenkapital, nach Steuern rund 36 € Zuzahlung im Monat, davon getilgt 200 € im Monat.
- Variante 2: kein Eigenkapital, nach Steuern rund 267 € Zuzahlung im Monat, davon getilgt 267,50 € im Monat.
Nach zehn Jahren stehen in Variante 1 noch rund 130.800 € Restschuld, getilgt sind gut 29.200 €. In Variante 2 bleiben rund 174.000 €, getilgt sind 40.000 €. Ohne Eigenkapital zahlst Du also ungefähr den Betrag zu, den Du gleichzeitig tilgst, den Rest der Rate tragen Mieter und Finanzamt. Mit Eigenkapital ist die Zuzahlung klein. Dafür stecken 54.000 € in der Wohnung, die Dir für Rücklagen oder eine zweite Wohnung fehlen. Wertentwicklung und Mieterhöhungen habe ich nicht eingerechnet. Der Steuervorteil sinkt mit den Jahren, weil der Zinsanteil der Rate kleiner wird.
Mehr Netto über den Freibetrag
Die Steuerersparnis musst Du nicht bis zur Steuererklärung vorstrecken. Mit dem Lohnsteuer-Ermäßigungsantrag lässt Du Dir den erwarteten Verlust aus der Vermietung als Freibetrag eintragen (§ 39a Abs. 1 Nr. 5 EStG). Dann zieht Dein Arbeitgeber jeden Monat weniger Lohnsteuer ab. Einen Haken gibt es: Verluste aus einem gekauften Gebäude zählen dafür erst ab dem Kalenderjahr nach dem Kauf (§ 37 Abs. 3 EStG). Mit eingetragenem Freibetrag musst Du eine Steuererklärung abgeben (§ 46 Abs. 2 Nr. 4 EStG).
Zinsbindung und Tilgung passend wählen
Eine Kapitalanlage hältst Du am besten mindestens zehn Jahre. Danach ist der Gewinn beim Verkauf steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Eine Zinsbindung von zehn Jahren passt dazu. Bei Interhyp lagen fünf und zehn Jahre im Oktober 2026 fast gleichauf, 15 und 20 Jahre kosten mehr Zins und bringen dafür länger Planungssicherheit.
Eine niedrige Tilgung hält die Rate klein, die Restschuld nach zehn Jahren bleibt dafür hoch. Bei einer Kapitalanlage ist das oft gewollt, weil Zinsen absetzbar sind und Tilgung nicht. Das Risiko steckt in der Anschlussfinanzierung: Sind die Zinsen dann höher, steigt die Rate auf eine große Restschuld. Plane deshalb einen Puffer ein und achte darauf, dass Dein Vertrag Sondertilgungen erlaubt.
Für wen sich die Finanzierung ohne Eigenkapital lohnt und für wen nicht
Ohne Eigenkapital zu finanzieren passt, wenn Du ein sicheres Einkommen hast, einen hohen Steuersatz und die monatliche Zuzahlung ohne Bauchweh trägst. Unsere Faustregel im Team: etwa 2.700 € netto im Monat und rund 10.000 € Rücklage für Leerstand oder eine kaputte Heizung. Banken schauen bei Vollfinanzierungen auf Bonität und Objekt besonders genau.
Weniger gut passt es, wenn Dein Einkommen schwankt, Du noch in der Probezeit bist oder schon mehrere Kredite laufen. Dann sagt die Bank eher Nein oder verlangt einen hohen Aufschlag. Wer kaum Lohnsteuer zahlt, hat auch von der Steuerersparnis wenig. Und wenn Dein Eigenkapital ohnehin ungenutzt auf dem Konto liegt, rechne durch, ob ein Teil davon die Zinslast spürbar senkt.
Was bei mir einfacher läuft
Bei den Wohnungen, die ich vermittle, läuft die Finanzierung über unsere eigenen Finanzierungsberater. Die Objekte sind bei Banken vorab eingewertet, Du weißt also früh, ob und zu welchen Bedingungen es klappt. Die Nebenkosten lassen sich bei passender Bonität mitfinanzieren, eine Maklerprovision fällt nicht an. Ich investiere selbst seit über fünf Jahren in vermietete Wohnungen und habe 22 Menschen bei ihrer ersten Immobilie begleitet.
Wie das Konzept aufgebaut ist, steht auf der Seite Immobilien mit System, mehr zur Finanzierung unter strategische Immobilienfinanzierung. Warum ich überwiegend in B-Standorten kaufe, erkläre ich im Beitrag Immobilie als Kapitalanlage in B-Standorten.
Was noch offen ist
Zinsen ändern sich täglich. Der Expertenrat von Dr. Klein erwartet bis Ende 2026 einen Topzins für zehn Jahre zwischen 4,0 und 4,5 % (Stand 27. Oktober 2026), eine Garantie ist das nicht. Wie hoch der Aufschlag für eine Finanzierung über 100 % ausfällt, steht in keiner öffentlichen Tabelle und hängt an Bank und Bonität. Die 4,8 % im Beispiel sind deshalb eine Annahme. Auch der Gebäudeanteil von 80 % ist angenommen, im echten Kaufvertrag kann er höher oder niedriger liegen und verändert die Abschreibung.
Fazit
Eine Kapitalanlage-Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren kostet mehr Zins und mehr monatliche Zuzahlung. Dafür bleibt Dein Erspartes frei, und im Beispiel tilgst Du jeden Monat ungefähr so viel, wie Du zuzahlst. Mit Eigenkapital ist die Rate entspannter, Dein Geld liegt aber fest. Welche Variante besser passt, hängt an Deinem Netto, Deinem Steuersatz und daran, ob Du später eine zweite Wohnung willst.
Wenn Du wissen willst, wie die Rechnung mit Deinem Gehalt aussieht, rechnen wir sie im Strategiegespräch gemeinsam durch. Schreib mir über das Kontaktformular mit der Option Kapitalanlage/Immobilie oder per DM auf Instagram.
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Nico Moretti
