Mit einem Freibetrag auf der Lohnsteuer für die Vermietung siehst Du den Steuervorteil Deiner Wohnung auf jeder Gehaltsabrechnung und nicht erst ein Jahr später mit dem Steuerbescheid. Wie viel das ausmacht, zeigen zwei anonymisierte Lohnabrechnungen von Kapitalanlegern, die unser Team begleitet hat. Bei 7.098 € brutto im Monat kamen nach dem Eintrag 336,83 € mehr auf dem Konto an, bei 4.686 € brutto waren es 296,66 €. Das Brutto blieb gleich. Gesunken ist nur die Lohnsteuer.
Warum eine vermietete Wohnung Deine Lohnsteuer senkt
Die Miete ist für das Finanzamt eine Einnahme. Dagegen stehen Kosten, die Du als Werbungskosten abziehst: die Schuldzinsen für den Kredit (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG), Verwaltung, Instandhaltung und die Abschreibung auf das Gebäude. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Bei Baujahren von 1925 bis 2022 sind das 2 % im Jahr, bei Fertigstellung ab 2023 sind es 3 %, davor 2,5 % (§ 7 Abs. 4 EStG). Die Tilgung kannst Du nicht absetzen.
In den ersten Jahren sind Zinsen und Abschreibung bei einer finanzierten Wohnung oft höher als die Miete. Auf dem Papier entsteht ein Verlust, obwohl Du Vermögen aufbaust. Diesen Verlust verrechnet das Finanzamt mit Deinem Gehalt. Ohne Freibetrag passiert das erst mit der Steuererklärung, bis dahin streckst Du das Geld vor.
So kommt der Freibetrag für die Vermietung auf Deine Lohnabrechnung
Das Werkzeug heißt Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung. Rechtsgrundlage ist § 39a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Buchstabe b EStG, der negative Einkünfte aus Vermietung erfasst. Du stellst den Antrag online über Mein ELSTER. Das Finanzamt rechnet den erwarteten Verlust aus, trägt ihn als Freibetrag in Deine elektronischen Lohnsteuermerkmale ein, und Dein Arbeitgeber zieht ab dann jeden Monat weniger Lohnsteuer ab.
Die Frist steht in § 39a Abs. 2 EStG: Der Antrag geht ab dem 1. November des Vorjahres und spätestens bis zum 30. November des Jahres, für das der Freibetrag gelten soll. Seit dem 1. November 2026 kannst Du ihn also für 2027 stellen. Wer im Laufe des Jahres beantragt, bekommt den Jahresbetrag auf die restlichen Monate verteilt (Finanzverwaltung Baden-Württemberg und Finanztip, Stand November 2026). Der Freibetrag gilt höchstens zwei Kalenderjahre, danach stellst Du einen neuen Antrag. Die 600-Euro-Grenze, an der viele Anträge für Werbungskosten scheitern, gilt für Vermietungsverluste nicht (§ 39a Abs. 2 Satz 4 EStG).
Zwei Pflichten kommen mit dem Freibetrag. Du musst eine Steuererklärung abgeben (§ 46 Abs. 2 Nr. 4 EStG). Und Ehepaare stellen den Antrag gemeinsam. Für den Antrag brauchst Du Kaufvertrag, Darlehensvertrag mit Zinsplan, Mietvertrag und den Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft.
Der Haken im Kaufjahr
Ein Detail überrascht viele Käufer: Verluste aus einem gekauften Gebäude zählen für den Freibetrag erst ab dem Kalenderjahr, das nach der Anschaffung beginnt (§ 37 Abs. 3 Satz 8 EStG, auf den § 39a verweist). Kaufst Du im März 2027, gibt es den Freibetrag frühestens ab Januar 2028. Den Steuervorteil aus dem Kaufjahr bekommst Du trotzdem, nur eben über die Steuererklärung.
Für die Planung heißt das: Ein Kauf gegen Ende des Jahres bringt den Freibetrag schneller auf die Gehaltsabrechnung als ein Kauf im Frühjahr. Wer im Dezember übergeben bekommt, profitiert ab Januar.
Rechenbeispiel mit einer Wohnung für 180.000 €
Damit Du alles nachrechnen kannst, hier die Annahmen. Bestandswohnung mit Baujahr zwischen 1925 und 2022, Kaufpreis 180.000 €, Kaufnebenkosten 7 % (12.600 €). Die Bank finanziert beides, also 192.600 €, zu 4,3 % Zins und 1,5 % Tilgung. Die Rate liegt bei 930,90 € im Monat. Kaltmiete 650 €, nicht umlagefähige Kosten für Verwaltung und Rücklage 100 € im Monat. Der Gebäudeanteil liegt bei 80 %. Übergabe im Dezember 2026, gerechnet wird das erste volle Jahr 2027. Das ist ein ausgedachtes Beispiel, kein konkretes Objekt.
Im Jahr 2027 stehen 7.800 € Miete gegen rund 8.220 € Zinsen, 3.082 € Abschreibung (80 % von 192.600 € mal 2 %) und 1.200 € sonstige Kosten. Das ergibt einen Verlust von rund 4.700 €, und genau diesen Betrag trägt das Finanzamt als Freibetrag ein.
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % (der Steuersatz auf jeden zusätzlichen Euro, er gilt 2026 ab 69.879 € zu versteuerndem Einkommen nach § 32a EStG, bestätigt von Finanztip und Buhl) sind das rund 1.975 € weniger Steuer im Jahr. Auf der Gehaltsabrechnung macht das etwa 165 € mehr Netto im Monat. Bei 35 % Grenzsteuersatz wären es etwa 137 €. Soli und Kirchensteuer habe ich weggelassen, mit ihnen fällt die Entlastung etwas höher aus.
Vor Steuern zahlst Du in diesem Beispiel 380,90 € im Monat zu (Rate plus Kosten minus Miete). Mit Freibetrag und 42 % sinkt das auf rund 216 €. Gleichzeitig tilgst Du am Anfang gut 240 € im Monat. Die beiden echten Fälle oben liegen höher, weil dort andere Kaufpreise, Abschreibungen und Kosten zusammenkommen. Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer kann die Abschreibung zum Beispiel erhöhen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Was der Freibetrag nicht kann
Der Freibetrag verschiebt den Zeitpunkt, er erfindet keinen zusätzlichen Vorteil. Was Du am Ende sparst, ergibt sich aus der Steuererklärung. Ist der Verlust kleiner als eingetragen, etwa nach einer Mieterhöhung, kommt mit dem Bescheid eine Nachzahlung. Lass den Freibetrag in dem Fall anpassen.
Der Effekt wird mit den Jahren kleiner. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, und die Miete steigt. Das ist gewollt, denn irgendwann trägt sich die Wohnung selbst. Nach zehn Jahren hast Du die Wahl: Du kannst einen Gewinn steuerfrei realisieren (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) oder die Wohnung behalten und die Miete als monatlichen Cashflow mitnehmen, der mit Mieterhöhungen wächst. Beides ist eine gleichwertige Option, je nachdem, was dann in Deinem Leben ansteht.
Für wen sich das lohnt und für wen nicht
Am meisten bringt der Freibetrag Angestellten mit festem Gehalt und hohem Grenzsteuersatz. Wer monatlich ein paar hundert Euro zuzahlt, will nicht bis zum nächsten Frühjahr auf rund 2.000 € Erstattung warten. Unsere Faustregel im Team für den Einstieg: etwa 2.700 € netto im Monat und rund 10.000 € Rücklage für Leerstand oder eine kaputte Heizung.
Weniger passt es für Selbstständige, denn sie zahlen keine Lohnsteuer. Bei ihnen werden die Vorauszahlungen angepasst, mit derselben Regel zum Kaufjahr. Auch wer wenig Steuern zahlt, hat kaum etwas vom Freibetrag. Und eine Wohnung, die sich ohne Steuervorteil nicht trägt, wird mit Freibetrag nicht besser. Der Steuereffekt ist ein Bonus, keine Kaufbegründung.
Was bei uns einfacher läuft
Bei den Wohnungen, die ich vermittle, gehört das Steuer-Setup dazu. Über unser Steuerberater-Netzwerk wird der Freibetrag mit eingerichtet, Du musst Dich nicht allein durch ELSTER arbeiten. Die Wohnung prüft vor dem Ankauf ein Sachverständiger, die Finanzierung läuft über unsere Finanzierungsberater, die Verwaltung vor Ort übernimmt die Mieter, und eine Maklerprovision fällt nicht an.
Wie das Konzept aufgebaut ist, steht auf der Seite Immobilien mit System. Mit und ohne Eigenkapital durchgerechnet habe ich die Finanzierung im Beitrag Kapitalanlage-Immobilie finanzieren, mehr dazu unter strategische Immobilienfinanzierung.
Was offen ist
Der Zins von 4,3 %, der Gebäudeanteil von 80 % und die Kosten im Beispiel sind Annahmen. Gerade der Gebäudeanteil schwankt stark. Das Finanzamt prüft die Aufteilung im Kaufvertrag, bei offensichtlich unrealistischen Werten darf es sie ändern (BFH, Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19). Wie schnell Dein Finanzamt den Antrag bearbeitet, ist unterschiedlich. Und Dein eigener Grenzsteuersatz entscheidet, ob am Ende eher 130 oder eher 170 € im Monat herauskommen.
Fazit
Eine vermietete Wohnung senkt Deine Steuerlast vor allem in den ersten Jahren. Mit dem Freibetrag auf der Lohnsteuer kommt dieser Vorteil jeden Monat auf Dein Konto, statt einmal im Jahr. Der Antrag für 2027 ist seit dem 1. November offen, im Kaufjahr selbst läuft der Vorteil noch über die Steuererklärung.
Wenn Du wissen willst, wie viel mehr Netto bei Deinem Gehalt drin ist, rechnen wir es im Strategiegespräch gemeinsam durch. Schreib mir über das Kontaktformular mit der Option Kapitalanlage/Immobilie oder per DM auf Instagram.
Du hast die Theorie.
Jetzt fehlt der Plan.
Vereinbare ein kostenloses Erstgespräch – wir schauen gemeinsam, wo Du Steuern sparst und was konkret für Dich möglich ist.
Nico Moretti
