Eigenheim oder Kapitalanlage: Die Frage kommt meist, sobald das Gehalt stimmt. Die meisten wollen zuerst ins eigene Zuhause. Für Angestellte mit hohem Steuersatz spricht rechnerisch oft mehr dafür, mit der vermieteten Wohnung zu beginnen. Warum, zeigt der Blick des Finanzamts und der Bank auf beide Wege.
Was das Finanzamt bei Eigenheim und Kapitalanlage unterscheidet
Für Dein Eigenheim zahlst Du Zinsen, Instandhaltung und Hausgeld komplett aus Deinem Netto. Absetzen kannst Du davon fast nichts. Die einzige Erleichterung sind Handwerkerleistungen: 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € im Jahr, gehen direkt von der Steuer ab (§ 35a Abs. 3 EStG).
Bei einer vermieteten Wohnung sind die Schuldzinsen Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Dazu kommen Verwaltung, Reparaturen und die Abschreibung auf das Gebäude, bei Baujahren von 1925 bis 2022 sind das 2 % im Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Liegen diese Kosten über der Miete, verrechnet das Finanzamt den Verlust mit Deinem Gehalt. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % kostet Dich jeder Euro Zins dann nur noch 58 Cent. Der Grenzsteuersatz ist die Steuer auf jeden zusätzlichen Euro, 42 % gelten 2026 ab 69.879 € zu versteuerndem Einkommen (§ 32a EStG).
Beim Verkauf hat das Eigenheim einen Vorteil. Hast Du im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt, ist der Gewinn steuerfrei, egal wie kurz Du es besessen hast (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Bei der Kapitalanlage gilt die Frist von zehn Jahren.
Eigenheim oder Kapitalanlage im Rechenbeispiel
Ich nehme dieselbe Wohnung zweimal, damit nur der Unterschied zwischen Selbstnutzen und Vermieten übrig bleibt. Die Annahmen: Bestandswohnung für 200.000 €, Baujahr zwischen 1925 und 2022, Gebäudeanteil 80 %. Die Bank finanziert 200.000 € zu 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, die Rate liegt bei 1.000 € im Monat. Die Kaufnebenkosten zahlst Du aus Erspartem. Nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung und Rücklage liegen bei 100 € im Monat, die Kaltmiete bei 750 €. Grenzsteuersatz 42 %, Soli und Kirchensteuer lasse ich weg. Zum Vergleich: Dr. Klein nennt am 10. November 2026 als besten Zins für zehn Jahre Zinsbindung 4,01 % effektiv. Wer viel finanziert, zahlt meist mehr, deshalb rechne ich mit 4,5 %. Das ist ein ausgedachtes Beispiel, kein konkretes Objekt.
Ziehst Du selbst ein, zahlst Du 1.100 € im Monat für Rate und Kosten. Deine bisherige Kaltmiete von 750 € fällt weg. Du legst also jeden Monat 350 € mehr auf den Tisch als heute, ohne Hilfe vom Finanzamt.
Vermietest Du dieselbe Wohnung, zahlt der Mieter die 750 €. Vor Steuer bleiben auch hier 350 € Zuzahlung. Im ersten Jahr stehen den 9.000 € Miete aber rund 8.940 € Zinsen, 3.200 € Abschreibung und 1.200 € Kosten gegenüber. Steuerlich entsteht ein Minus von rund 4.340 €, das spart Dir 1.822 € Steuern. Nach Steuer zahlst Du rund 198 € im Monat zu. Getilgt hast Du in beiden Fällen gut 3.000 € im ersten Jahr.
Zusammen mit Deiner eigenen Miete zahlst Du als Vermieter 948 € im Monat, als Bewohner 1.100 €. Dieselbe Wohnung kostet Dich als Kapitalanlage rund 152 € im Monat weniger. Beim Eigenheim kaufst Du Wohnen. Bei der Kapitalanlage kaufst Du Vermögen, das Mieter und Finanzamt zu einem großen Teil mitbezahlen. Und das Eigenheim, das sich die meisten wünschen, kostet deutlich mehr als 200.000 €.
Warum die Reihenfolge für die Bank zählt
Die Bank prüft bei jedem Kredit, was nach allen Ausgaben übrig bleibt. Dr. Klein empfiehlt, höchstens 35 % des Nettohaushaltseinkommens für die Kreditrate einzuplanen (Ratgeber Haushaltsrechnung, Stand November 2026). Kaufst Du zuerst ein Eigenheim für 450.000 €, liegt die Rate mit den Annahmen von oben bei 2.250 € im Monat. Dann ist der Spielraum für eine Kapitalanlage meist aufgebraucht, denn diesem Kredit steht keine Miete gegenüber.
Bei der vermieteten Wohnung rechnet die Bank die Miete als Einnahme mit, selten aber in voller Höhe. Wie viel, legt jede Bank selbst fest. Die ING setzt seit dem 7. April 2026 ohne Mietvertrag höchstens 9 € pro Quadratmeter Kaltmiete an, in bestimmten Großstädten 11 €. Bei Kapitalanlegern ohne eigengenutzte Immobilie rechnet sie außerdem pauschal mit mindestens 510 € eigener Miete im Monat (ING, Hinweis an Vermittler vom 17. März 2026). Die Bank weiß also, dass Du weiter irgendwo wohnst.
Auch die Kapitalanlage kann das spätere Eigenheim schwerer machen. Jeder Kredit zählt bei der nächsten Finanzierung mit. Hinter dem Kredit der Kapitalanlage steht aber eine Miete, die mit den Jahren steigen kann, und eine Wohnung, die Du als Sicherheit einbringen kannst. Nach einigen Jahren hast Du getilgt, im besten Fall ist die Wohnung mehr wert, und oft ist Dein Gehalt gewachsen. Mit diesem Polster gehst Du in die Finanzierung fürs Eigenheim.
Ein typischer Fall
Stell Dir eine Projektmanagerin vor, 33 Jahre, 85.000 € brutto. Sie wohnt zur Miete und spart seit Jahren aufs eigene Zuhause. Für eine Wohnung um 400.000 € würde ihr Erspartes als Eigenkapital reichen, die Rate würde ihr Budget aber für viele Jahre festlegen. Steigt sie stattdessen mit einer vermieteten Wohnung ein, zahlt sie im Beispiel oben rund 200 € im Monat zu, behält einen Teil ihres Ersparten als Rücklage und baut über die Tilgung Vermögen auf. Ihr Eigenheim plant sie für den Zeitpunkt, an dem klar ist, wo sie leben will und ob Kinder dazukommen. Der Fall ist ausgedacht und zeigt eine Möglichkeit, keine feste Regel.
Für wen sich die Kapitalanlage zuerst lohnt und für wen nicht
Die Kapitalanlage zuerst passt, wenn Dein Einkommen sicher ist, Dein Steuersatz hoch und Du noch nicht weißt, wo Du in fünf Jahren wohnst. Wer beruflich beweglich bleiben will, bindet sich mit einem Eigenheim an einen Ort. Unsere Faustregel im Team: etwa 2.700 € netto und rund 10.000 € Rücklage. Nach zehn Jahren hast Du die Wahl. Du kannst den Gewinn steuerfrei realisieren oder die Wohnung behalten und die Miete als monatlichen Cashflow mitnehmen, der mit Mieterhöhungen wächst. Beides ist gleichwertig, je nachdem, was dann bei Dir ansteht.
Das Eigenheim zuerst passt, wenn Du weißt, wo Du langfristig leben willst, die Familienplanung steht und Dir das eigene Zuhause mehr wert ist als die bessere Rechnung. Das ist eine legitime Entscheidung. Ich sage dazu gern: Ein Eigenheim ist eine Luxusentscheidung, die Kapitalanlage bringt Dir Geld. Weniger gut passt die Kapitalanlage, wenn Du in der Probezeit bist, Dein Einkommen stark schwankt oder ein Autokredit oder Leasing Deine Haushaltsrechnung schon belastet.
Was bei uns einfacher läuft
Bei den Wohnungen, die ich vermittle, prüft vor dem Ankauf ein Sachverständiger jedes Haus. Nur eins von 20 besichtigten Mehrfamilienhäusern bekommt sein Go. Die Finanzierung läuft über unsere eigenen Finanzierungsberater mit über 300 Banken im Vergleich. Eine Maklerprovision fällt nicht an, und die Verwaltung vor Ort kümmert sich um die Mieter. Wie das Konzept aufgebaut ist, steht auf der Seite Immobilien mit System, mehr zur Finanzierung unter strategische Immobilienfinanzierung. Wie der Steuervorteil jeden Monat aufs Konto kommt, zeigt der Beitrag zum Freibetrag für die vermietete Wohnung. Mit und ohne Eigenkapital gerechnet habe ich im Beitrag Kapitalanlage-Immobilie finanzieren.
Was offen ist
Alle Zahlen im Beispiel sind Annahmen. Der Zins hängt an Bank, Bonität und Beleihung. Mieterhöhungen und Wertsteigerung habe ich nicht eingerechnet. Wie stark eine Bank die Miete anrechnet, unterscheidet sich von Haus zu Haus, und Steuerregeln können sich ändern. Ob das Eigenheim später so klappt wie geplant, hängt auch an Deinem Gehalt und an den Zinsen in ein paar Jahren.
Fazit
Im Beispiel kostet dieselbe Wohnung als Kapitalanlage rund 152 € im Monat weniger als als Eigenheim, weil Zinsen und Abschreibung Deine Steuer senken. Die Bank rechnet die Miete mit, das schont Deinen Spielraum für später. Das Eigenheim bleibt eine gute Wahl, wenn Du weißt, wo Du leben willst. Als erster Schritt in den Vermögensaufbau ist für Angestellte mit hohem Steuersatz die vermietete Wohnung meist der stärkere Hebel.
Wenn Du wissen willst, wie die Reihenfolge mit Deinem Gehalt aussieht, rechnen wir sie im Strategiegespräch gemeinsam durch. Schreib mir über das Kontaktformular mit der Option Kapitalanlage/Immobilie oder per DM auf Instagram.
Du hast die Theorie.
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Vereinbare ein kostenloses Erstgespräch – wir schauen gemeinsam, wo Du Steuern sparst und was konkret für Dich möglich ist.
Nico Moretti
