Immobilie kaufen oder warten, bis die Zinsen sinken?

Viele, die eine Immobilie kaufen wollen, warten auf sinkende Zinsen. Bei rund 4 bis 4,5 % für zehn Jahre Zinsbindung wirkt das vernünftig. Für Kapitalanleger sieht die Rechnung aber anders aus als für Eigennutzer: Bei einer vermieteten Wohnung gehen die Zinsen von der Steuer ab, und Warten kostet selbst Geld. Ich rechne beide Wege mit derselben Wohnung durch.

So hoch sind die Zinsen im November 2026

Dr. Klein nennt am 6. November 2026 als besten Zins für zehn Jahre Zinsbindung 4,01 % effektiv. Bei Interhyp lagen zehnjährige Darlehen Mitte Oktober je nach Beleihung zwischen 4,19 und 4,56 % (Interhyp, Stand 15. Oktober 2026). Je mehr die Bank im Verhältnis zum Wert der Wohnung finanziert, desto höher der Zins.

Anfang 2022 lag der Zins für zehn Jahre noch bei rund 1 %. Seitdem hat er sich mehr als verdreifacht (Capitalo, Zinsentwicklung 2026, und Dr. Klein, Stand November 2026). Die Europäische Zentralbank hat ihren Einlagensatz 2026 zweimal erhöht, zuletzt im September auf 2,50 %, und ihn am 29. Oktober unverändert gelassen (biallo.de und Deutsche Wirtschafts Nachrichten, Stand 29. Oktober 2026).

Wohin die Zinsen gehen, weiß niemand

Der Expertenrat von Dr. Klein erwartet bis Jahresende einen besten Zins für zehn Jahre zwischen 4,0 und 4,5 %, also stabile bis leicht steigende Zinsen. Das Expertenpanel von Interhyp rechnet für den nächsten Monat mit seitwärts laufenden Zinsen und längerfristig eher mit steigenden (Zinsupdate vom 15. Oktober 2026). Wer heute auf 3 % wartet, setzt gegen die Mehrheit der aktuellen Einschätzungen und weiß nicht, wie lange er warten muss.

Zinsen und Kaufpreise hängen zusammen

Als die Zinsen stiegen, fielen die Preise. 2023 waren Wohnimmobilien im Schnitt 8,4 % günstiger als 2022, der stärkste Rückgang seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000 (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 22. März 2024). Der Grund ist simpel. Die meisten Käufer rechnen mit der Rate. Steigt der Zins, können sie weniger Kaufpreis bezahlen.

Seitdem bewegen sich die Preise langsam. Im zweiten Quartal 2026 lagen sie bundesweit nur 0,6 % über dem Vorjahr. Eigentumswohnungen in kreisfreien Großstädten außerhalb der sieben Metropolen wurden 2,0 % teurer, in den Metropolen selbst sanken die Preise um 0,4 % (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 24. September 2026). Fallen die Zinsen, kommen mehr Käufer zurück. Dass die Preise dann anziehen, liegt nahe, sicher ist es nicht.

Warum Kapitalanleger beim Zins anders rechnen

Für Dein Eigenheim zahlst Du die Zinsen komplett aus Deinem Netto. Bei einer vermieteten Wohnung sind sie Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG) und senken Deine Steuer. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % kostet Dich ein Kredit zu 4,5 % nach Steuer nur noch rund 2,6 %. Der Grenzsteuersatz ist der Steuersatz auf jeden zusätzlichen Euro, 42 % gelten 2026 ab 69.879 € zu versteuerndem Einkommen (§ 32a EStG).

Ein zweiter Unterschied wird oft übersehen. Der Zins gilt nur für die Zinsbindung, danach wird er neu verhandelt. Fallen die Zinsen bis dahin, profitierst Du bei der Anschlussfinanzierung. Bei einer längeren Bindung darfst Du das Darlehen zehn Jahre nach der Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Den Kaufpreis verhandelt nach dem Notartermin dagegen niemand mehr nach. Ich sage dazu gern: Hohe Zinsen heißen niedrige Kaufpreise. Eigennutzer warten, Kapitalanleger kaufen.

Immobilie jetzt kaufen oder auf sinkende Zinsen warten, durchgerechnet

Die Annahmen, damit Du alles nachrechnen kannst: Bestandswohnung für 200.000 €, Kaltmiete 750 € im Monat, nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung und Rücklage 100 € im Monat. Die Bank finanziert Kaufpreis und 7 % Nebenkosten, also 214.000 €. Das ist eine Möglichkeit, den Hebel der Bank voll zu nutzen. Mit Eigenkapital sinkt die Rate. Zins 4,5 %, Tilgung 1,5 %. Abgeschrieben werden 2 % im Jahr auf einen Gebäudeanteil von 80 % (§ 7 Abs. 4 EStG, Baujahr 1925 bis 2022). Grenzsteuersatz 42 %, Soli und Kirchensteuer lasse ich weg. Das ist ein ausgedachtes Beispiel, kein konkretes Objekt.

Wer heute kauft, zahlt 1.070 € Rate im Monat. Vor Steuern legst Du jeden Monat 420 € drauf. Zinsen und Abschreibung ergeben im ersten Jahr ein steuerliches Minus von rund 5.190 €, das spart 2.180 € Steuern. Nach Steuer bleiben rund 238 € Zuzahlung im Monat. In den ersten zwei Jahren tilgst Du dabei rund 6.700 €.

Jetzt wartest Du zwei Jahre. Im guten Fall fällt der Zins auf 3,5 %, die Preise steigen um 2 % im Jahr. Die 2 % sind eine Annahme auf dem Niveau, das das Statistische Bundesamt zuletzt für Großstädte außerhalb der Metropolen gemessen hat. Die Wohnung kostet dann 208.080 €, der Kredit liegt bei rund 222.650 €. Die Rate sinkt auf 928 €, nach Steuer zahlst Du rund 155 € im Monat zu. Das sind 83 € weniger als beim Kauf heute. Bleibt der Zins dagegen bei 4,5 %, steigt die Rate auf 1.113 € und die Zuzahlung nach Steuer auf rund 263 €. Dann hast Du zwei Jahre gewartet, um 25 € mehr im Monat zu zahlen.

Und nun der Vergleich. Wer heute kauft, hat nach zwei Jahren rund 6.700 € getilgt und, wenn die Annahme stimmt, eine Wohnung, die 8.080 € mehr wert ist. Dagegen stehen rund 5.700 € Zuzahlung in diesen zwei Jahren, die der Wartende behalten hat. Unterm Strich liegt der Käufer rund 9.000 € vorn. Mit 83 € weniger im Monat braucht der Wartende gut neun Jahre, um das aufzuholen. Schon nach acht Jahren endet aber die Zinsbindung des Käufers, dann verhandelt er selbst neu.

Es gibt auch den Fall, in dem Warten gewinnt. Bleiben die Preise gleich und fällt der Zins tatsächlich auf 3,5 %, schrumpft der Vorsprung des Käufers auf rund 1.000 €, und der Wartende zahlt jeden Monat gut 100 € weniger. Darauf zu setzen heißt, auf zwei Dinge gleichzeitig zu wetten: sinkende Zinsen und Preise, die trotzdem nicht steigen.

Für wen sich der Kauf jetzt lohnt und für wen nicht

Der Kauf passt, wenn Dein Einkommen sicher ist, Dein Steuersatz hoch und Du die Zuzahlung beim heutigen Zins ohne Bauchweh trägst. Unsere Faustregel im Team: etwa 2.700 € netto und rund 10.000 € Rücklage. Eine Kapitalanlage hältst Du mindestens zehn Jahre. Danach hast Du die Wahl. Du kannst einen Gewinn steuerfrei realisieren (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) oder die Wohnung behalten und die Miete als monatlichen Cashflow mitnehmen, der mit Mieterhöhungen wächst. Beides ist gleichwertig, je nachdem, was dann bei Dir ansteht.

Weniger gut passt es, wenn Du noch in der Probezeit bist, Dein Einkommen stark schwankt oder schon mehrere Kredite laufen. Dann wird die Bank vorsichtig. Und eine Wohnung, die sich nur mit einem niedrigeren Zins rechnet, ist zum heutigen Zins die falsche Wohnung. Kauf nie mit dem Plan, später billiger umzuschulden. Rechne mit dem Zins, den Du heute bekommst.

Was bei uns einfacher läuft

Bei den Wohnungen, die ich vermittle, läuft die Finanzierung über unsere eigenen Finanzierungsberater mit über 300 Banken im Vergleich. Jede Wohnung prüft vor dem Ankauf ein Sachverständiger. Nur eins von 20 besichtigten Mehrfamilienhäusern bekommt sein Go. Eine Maklerprovision fällt nicht an, und die Verwaltung vor Ort kümmert sich um die Mieter.

Wie das Konzept aufgebaut ist, steht auf der Seite Immobilien mit System, mehr zur Finanzierung unter strategische Immobilienfinanzierung. Mit und ohne Eigenkapital durchgerechnet habe ich die Finanzierung im Beitrag Kapitalanlage-Immobilie finanzieren. Wie der Steuervorteil jeden Monat aufs Konto kommt, zeigt der Beitrag zum Freibetrag für die vermietete Wohnung.

Was offen ist

Die 4,5 % im Beispiel sind eine Annahme. Finanziert die Bank auch die Nebenkosten, kann der Zins höher liegen, wie hoch, hängt an Bank und Bonität. Die Wertsteigerung von 2 % im Jahr ist ebenfalls angenommen, Mieterhöhungen habe ich in keinem Fall eingerechnet. Zinsen ändern sich täglich, und keine der genannten Prognosen ist ein Versprechen. Offen ist auch, wann die EZB wieder senkt oder weiter erhöht.

Fazit

Auf sinkende Zinsen zu warten, fühlt sich sicher an, ist aber eine Wette. Als Kapitalanleger setzt Du die Zinsen von der Steuer ab, und den Zins verhandelst Du nach der Zinsbindung neu. Den Kaufpreis nicht. Im Beispiel liegt der Käufer nach zwei Jahren rund 9.000 € vorn.

Wenn Du wissen willst, wie die Rechnung mit Deinem Gehalt und dem heutigen Zins aussieht, rechnen wir sie im Strategiegespräch gemeinsam durch. Schreib mir über das Kontaktformular mit der Option Kapitalanlage/Immobilie oder per DM auf Instagram.